7 подводных камней дарственной на квартиру между близкими родственниками

Когда бабушка дарит внучке квартиру, а отец переписывает жильё на сына – кажется, что ничего сложного тут нет. Родные люди, доверие, любовь… Но именно такие сделки чаще всего заканчиваются скандалами в суде. По статистике, 43% дарственных между родственниками оспариваются из-за скрытых условий, налоговых ловушек и «пробелов» в документах. Давайте разберёмся, как передать недвижимость близкому человеку так, чтобы подарок не обернулся проклятием.

Зачем вообще дарить, а не продавать? 3 ключевых причины

При всей кажущейся простоте дарственная — обоюдоострое оружие. Вот почему её часто выбирают для передачи имущества внутри семьи:

• Налоговые льготы — близкие родственники освобождены от НДФЛ в отличие от сделок купли-продажи
• Скорость оформления — регистрация занимает всего 7-10 дней против 1-2 месяцев при ипотечных сделках
• Защита от кредиторов — подаренное имущество не войдёт в конкурсную массу при банкротстве дарителя

Как оформить дарственную без последствий: гид по шагам

Следуйте этому алгоритму, чтобы минимизировать риски оспаривания:

Шаг 1: Проверьте «чистоту» квартиры

Закажите свежую выписку из ЕГРН (не старше 3 дней!), проверьте отсутствие обременений и нотариальных запретов. Особое внимание — истории перехода прав за последние 3 года. Если квартира получена в браке — потребуется нотариальное согласие супруга дарителя.

Шаг 2: Пройдите медицинское освидетельствование

С 2024 года нотариусы вправе требовать справку из психоневрологического диспансера. Потратьте 1 500 рублей на частную клинику — это убережёт сделку от оспаривания по статье 177 ГК РФ (недееспособность).

Шаг 3: Укажите особые условия правильно

Хотите, чтобы одаряемый содержал вас после сделки? Не пишите это в дарственной! Оформите отдельный пожизненный договор ренты с нотариальным удостоверением. В дарственной же можно указать только условие о сохранении права проживания дарителя.

Помните: дарственная, составленная под давлением или обманом, признаётся недействительной. Если дарите квартиру в обмен на уход — выбирайте договор ренты с пожизненным содержанием.

Ответы на популярные вопросы

Может ли муж оспорить дарственную на квартиру, если жена подарила её брату без его ведома?

Да, если жильё приобретено в браке. Даже если второй супруг не собственник — он вправе требовать отмены сделки через суд в течение года.

Должен ли платить налог внук, получивший квартиру в дар от бабушки?

Нет, внуки относятся к близким родственникам (по линии восходящих/нисходящих родственников), поэтому НДФЛ не уплачивается.

Можно ли отменить дарственную, если одаряемый ведёт асоциальный образ жизни?

Да. Если получатель подарка покушался на жизнь дарителя или умышленно причинил ему вред — по статье 578 ГК РФ можно требовать отмены дарения через суд.

Три плюса и три минуса дарения вместо продажи

• Плюс 1: Освобождение от налога для близких родственников
• Плюс 2: Невозможность взыскания имущества за долги дарителя
• Плюс 3: Быстрая регистрация перехода прав

• Минус 1: Высокий риск оспаривания, если даритель старше 70 лет
• Минус 2: Невозможность прописать встречные обязательства в договоре
• Минус 3: Потеря права на налоговый вычет при последующей продаже

Сравнение дарственной и договора купли-продажи

Чтобы не ошибиться с выбором типа сделки, сверьтесь с таблицей:

Вывод: дарение выгоднее при передаче имущества близким, а купля-продажа — когда нужно зафиксировать встречные обязательства.

Лайфхаки от нотариальной практики

Собираетесь дарить долю в квартире? Оформите дарственную через нотариуса (это обязательно с 2016 года) и сразу получите согласие остальных собственников. Укажите точный размер даримой доли в дробях — расплывчатые формулировки типа «часть квартиры» приведут к спорам.

Поставьте условие о сохранении права пользования жильём даже после регистрации перехода прав. Например: «Даритель сохраняет право проживания до переезда в новое жилое помещение» — это защитит вас от внезапного выселения.

Заключение

Дарственная между родственниками похожа на домашние заготовки: если нарушить технологию — вместо витаминов получите отравление. Не экономьте на нотариальном удостоверении, сохраняйте все чеки (даже за медицинские справки!) и обязательно консультируйтесь с юристом перед подписанием документов. Правильно оформленный договор дарения станет не просто бумажкой, а настоящим гарантом семейного мира.

Материал подготовлен на основе ГК РФ и ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Каждая ситуация уникальна — обратитесь за персональной консультацией к юристу.