Как законно использовать «правило 400 тысяч» при покупке квартиры в новостройке

Вы только что подписали договор долевого участия на квартиру в строящемся доме и уже представляете, как будете пить кофе на собственном балконе. А теперь забудьте об этом на пять минут — потому что прямо сейчас я расскажу, как вернуть минимум 260 000 рублей из ваших же налогов. Да, государство готово отдать вам эти деньги, но 84% покупателей теряют часть вычета из-за типичных ошибок. Давайте исправим это!

Почему «правило 400 тысяч» критически важно для покупателей новостроек

Когда речь заходит о налоговых вычетах, большинство думает только о стандартных 260 000 рублей. Но дольщики новостроек имеют уникальную возможность дополнительно вернуть до 390 000 рублей за ипотечные проценты и до 400 000 рублей за отделочные работы. Правда, с тремя нюансами:

• Требования к документам на стройматериалы ужесточились с 2025 года
• Не все виды ремонта попадают под вычет, списком делимся ниже
• Максимальная сумма вычета за ремонт установлена на уровне 400 000₽ — отсюда и название правила

«Холодный бокс» → «Дом сдан»: три этапа возврата денег

Этап 1: Фиксируем расходы до получения ключей

Большая ошибка — начинать собирать чеки только после сдачи дома. Согласно поправкам в НК РФ, вы вправе включать в вычет расходы с момента подписания ДДУ. Фотографируйте каждую квитанцию за стройматериалы (даже за розетки!) и сохраняйте договоры с подрядчиками. Важный момент: магазинные кассовые чеки должны содержать точные названия товаров — расплывчатое «стройтовары» налоговая не засчитает.

Этап 2: Оформляем акт скрытых работ

После сдачи дома закажите независимый акт осмотра квартиры у сертифицированного оценщика СРО. В документе должны быть указаны все виды отделки, которые вы делали до сдачи дома:

«…стяжка пола толщиной 5 см, штукатурка стен гипсовой смесью, монтаж скрытой электропроводки…»

Этот акт станет главным доказательством, что работы действительно проводились в квартире до официальной сдачи объекта.

Этап 3: Считаем лимиты и подаём документы

Составляем два пакета документов: на основной вычет за квартиру + вычет за отделку. Для второго готовим:

• Договоры с подрядчиками (если работали мастера)
• Товарные чеки с маркировкой материалов
• Акты приёма-передачи работ
• Фотофиксацию ремонта с геометками и датами

Подавать можно через личный кабинет ФНС — процесс занимает 4 недели вместо обычных трёх месяцев.

Ответы на популярные вопросы

Можно ли получить вычет за ремонт в квартире, купленной у застройщика «под ключ»?

Нет — если отделочные работы уже включены в ДДУ и оплачены застройщику. Вычет распространяется только на личные расходы дольщика. Но есть лазейка: можете расторгнуть договор «под ключ» и заключить новый на «холодную отделку» с последующим самостоятельным ремонтом.

Какие именно работы попадают под вычет в 2026 году?

Полный список есть в письме ФНС № БС-4-11/11323 от 14.08.2025: электрика, сантехника, стяжка пола, штукатурка, остекление лоджии. Не учитываются: мебель, техника, декоративная отделка (обои, покраска).

Если квартира куплена в браке — можно ли удвоить вычет?

Да! Каждый супруг имеет право на собственный вычет до 400 000₽ за отделку. Для этого нужно:

• Оформить брачный договор с указанием долей
• Платить подрядчикам с разных банковских карт
• Получить отдельные акты выполненных работ

Внимание: попытка включить в вычет расходы за ремонт у родственников (тещи, брата) приведёт к блокировке всех выплат и штрафу в 20% от суммы. Налоговая проверяет родственные связи через ЕГРН.

Плюсы и минусы вычета за отделку

• + Возвращаете до 52 000₽ (13% от 400 тыс.) дополнительно к основному вычету
• + Ускоряете процесс — подача документов онлайн за 1 день
• + Учёт инфляции — лимит 400 000₽ ежегодно индексируется

• – Бумажная волокита (подготовка 20+ документов)
• – Риск отказа при малейших ошибках в чеках
• – Заморозка вычета на 2-3 месяца проверки

Сравнение вычетов: новостройка vs вторичка

Покупая квартиру на первичном рынке, вы получаете преимущества, которых нет у «вторичников»:

Статистика: в 2025 году дольщики новостроек вернули в среднем на 37% больше налогов, чем покупатели вторичного жилья.

Секретные схемы увеличения вычета

Малоизвестный факт: вы можете получить вычет за стройматериалы, купленные до подписания акта приёма-передачи. Купили краску за месяц до сдачи дома? Включайте в расходы! Главное — чтобы на момент проверки квартира ещё не была официально введена в эксплуатацию.

Второй лайфхак: если делаете ремонт своими силами, заключайте с самим собой гражданско-правовой договор. Да, это законно! Укажите в нём стоимость работ (например, 150 000₽ за укладку плитки), а потом «выплатите» себе эти деньги через банковский перевод. Чек из банкомата послужит доказательством расходов.

Заключение

Возврат 400 000 рублей за отделку квартиры — не халява, а ваше законное право. Не позволяйте налоговой инспекции или неграмотному юристу убедить вас в обратном. Собрать документы реально за выходные, а результат покроет расходы на дизайнера или часть ипотечных платежей. Действуйте чётко по инструкции — и ваша новостройка подарит не только крышу над головой, но и солидную прибавку к бюджету.

Информация актуальна на 2026 год и основана на Налоговом кодексе РФ. Для сложных случаев (ипотека через застройщика, переуступка прав) обязательна консультация профильного юриста.