Дарственная на квартиру между близкими родственниками: как оформить без ошибок в 2026 году

Казалось бы, что может быть проще — подарил квартиру сыну, дочери или родителям, и дело с концом. Но как показывает практика, именно «семейные» дарственные чаще всего становятся причиной судебных разбирательств. Будь то забытая справка, неверная формулировка в договоре или нюансы с пропиской — любая мелочь может превратить красивый жест в многолетнюю головную боль. Особенно если учесть, что в 2026 году правила оформления дарственных между близкими родственниками претерпели изменения. Я наглядно расскажу, как передать недвижимость родным так, чтобы подарок не обернулся проблемой.

Почему дарственная между родственниками — это не просто бумажка?

Юристы называют договор дарения «спящей миной» — при неправильном оформлении он «взрывается» неожиданными последствиями. Вот почему стоит относиться к процессу серьёзно даже при передаче имущества самым близким людям:

• Налоговые риски: если не подтвердить родство документально, одаряемый обязан заплатить государству 13% от кадастровой стоимости жилья
• Оспаривание договора: совершеннолетние дети дарителя, супруги и кредиторы могут попытаться аннулировать сделку через суд
• Потеря прав: ошибки в описании квартиры иногда приводят к тому, что новый владелец не может прописать членов семьи или продать жильё
• Проблемы с наследством: подаренная квартира исключается из наследственной массы, что часто становится неожиданностью для других родственников

3 шага к идеальной дарственной между родными

Самостоятельное оформление договора дарения между близкими родственниками в 2026 году занимает 14-20 дней и требует последовательных действий:

Шаг 1: Подготовка документов

Соберите: паспорта обеих сторон, подтверждение родства (свидетельство о рождении/браке), выписку из ЕГРН, техпаспорт БТИ, справку об отсутствии обременений. Если один из участников сделки был в браке, потребуется нотариальное согласие супруга — даже если квартира получена до брака.

Шаг 2: Составление договора

Укажите: полные данные сторон, точное описание квартиры (по выписке ЕГРН), степень родства, отсутствие встречных обязательств. Образец можно скачать на сайте Росреестра, но для сложных случаев (доля в квартире, ипотека) лучше заказать документ у юриста за 3 000-5 000 рублей.

Шаг 3: Регистрация перехода права

Подайте пакет документов в МФЦ или через госуслуги. Госпошлина – 2 000 рублей. Через 7 рабочих дней одаряемый получит выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. Помните: до завершения регистрации даритель вправе передумать!

Ответы на популярные вопросы

Нужно ли платить налог при дарении квартиры родным?

Нет, если подтверждено близкое родство (дети, родители, бабушки/дедушки, внуки, братья/сёстры). Для двоюродных родственников и тёть/дядь налог остаётся — 13% от кадастровой стоимости.

Может ли бывший супруг оспорить дарственную?

Да, если квартира приобретена в браке и не выделена в раздельном соглашении. Срок оспаривания – 3 года с момента регистрации перехода права.

Обязателен ли нотариус в 2026 году?

Только для долей в квартире и случаев, когда даритель – несовершеннолетний или недееспособный. В остальных ситуациях можно обойтись без нотариуса, сэкономив 15 000-30 000 рублей.

Никакие устные договорённости («подарю, если будешь ухаживать за мной») не имеют силы! Даритель теряет все права на квартиру сразу после регистрации сделки и не может выселить нового владельца даже при нарушении «джентльменских соглашений».

Плюсы и минусы дарственной между близкими

Преимущества:

• Быстрый и бесплатный способ передачи имущества (без налогов)
• Невозможность включения квартиры в наследственную массу дарителя
• Простота оформления по сравнению с завещанием

Недостатки:

• Даритель теряет право на жильё немедленно
• Риск оспаривания сделки заинтересованными лицами
• Сложности с продажей квартиры в первые 3 года (налог 13% для нерезидентов)

Чем дарение отличается от завещания при передаче квартиры родне

При выборе между дарственной и завещанием учитывайте критерии:

Вывод: дарение выгоднее при жизни дарителя, а завещание безопаснее при риске оспаривания наследниками.

Лайфхаки, о которых молчат риелторы

Проверка документов: перед подписанием договора закажите расширенную выписку из ЕГРН (стоимостью 350 рублей) — она покажет юридическую историю квартиры и обременения. Особенно важно, если жильё приобреталось в ипотеку или через участие в долевом строительстве.

Акт приёма-передачи: хотя по закону он не обязателен, этот документ фиксирует фактическую передачу квартиры. Составьте его в свободной форме с указанием даты, состояния жилья и отсутствия претензий. Подписывается одновременно с договором — это страхует от ложных обвинений в незаконном удержании имущества.

Заключение

Оформляя дарственную на квартиру между близкими родственниками, мы часто думаем о светлом будущем членов семьи, но не учитываем тёмные уголки законодательства. Помните: правильно составленный договор — не формальность, а гарантия того, что ваш подарок не станет яблоком раздора. Доверяй, но проверяй — эта поговорка как нельзя лучше описывает процесс передачи имущества родным. И если ситуация кажется вам спорной (совместная собственность, несовершеннолетние получатели, ипотека), потратьте 3 000 рублей на консультацию юста. Это дешевле, чем восстанавливать права через суд!

Внимание: информация предоставлена исключительно в справочных целях. Для принятия решений по вашей ситуации требуется консультация профильного юриста с изучением документов.