Дарственная на квартиру между родственниками: 7 скрытых подводных камней, о которых молчат нотариусы

Мы часто представляем дарение квартиры родным как простой жест доверия — мол, расписались у нотариуса и забыли. Но когда моя тётя подарила квартиру племяннице, через год выяснилось: налоговые последствия «съели» треть стоимости жилья, а соседка-юрист только развела руками. В российской практике каждая третья дарственная между родственниками содержит ошибки, которые превращают подарок в финансовую бомбу замедленного действия.

Зачем вообще оформлять дарственную, если вы родственники?

Первый вопрос, который приходит в голову: а стоит ли заморачиваться с документами? Ведь можно просто передать ключи и устно договориться. Но реальность жестока: без правильно оформленной дарственной вы рискуете потерять квартиру при любом конфликте или споре с другими наследниками. Основные причины легализовать сделку:

• Налоговые льготы — при дарении между близкими родственниками НДФЛ не взимается;
• Защита от претензий кредиторов — подаренное имущество не делится при банкротстве;
• Сокращение риска оспаривания — правильно составленный договор сложнее отменить через суд;
• Возможность прописать условия — например, право дарителя проживать в квартире до смерти;
• Упрощение последующей продажи — у одаряемого не возникнет проблем с доказательством права собственности.

4 смертельные ошибки при дарении квартиры родному человеку

Вы удивитесь, но нотариусы редко предупреждают о скрытых рисках — их задача формально заверить сделку. А вот эти нюансы могут ударить по карману:

Ошибка №1: «Мы же семья — налоги не нужны»

Если даритель и одаряемый — не близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки/дедушки, внуки), с стоимости квартиры нужно заплатить 13% НДФЛ. Двоюродные братья, тёти, племянники и гражданские супруги налогом облагаются!

Ошибка №2: Самостоятельная оценка стоимости

Цену квартиры нельзя брать «с потолка» — при спорах налоговую заинтересует рыночная стоимость. Без отчёта лицензированного оценщика вас ждут доначисления и штрафы.

Ошибка №3: Игнорирование супружеского согласия

Если квартира куплена в браке, даже при дарении ребёнку требуется нотариальное согласие второго супруга. Без этого документа одаряемый может потерять жильё в ходе раздела имущества.

Ошибка №4: Подарок с обременениями

Проверьте квартиру на аресты, ипотеку или сервитуты перед сделкой. Дарственная не снимает обременения — их нужно погашать отдельно.

Пошаговая инструкция: как подарить квартиру без риска

Сценарий: вы хотите передать племяннику «двушку» в Новосибирске. Что делать:

Шаг 1: Сбор документов

Понадобятся: паспорта сторон, выписка из ЕГРН (не старше 30 дней), правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве), нотариальное согласие супруга (если есть), технический паспорт БТИ.

Шаг 2: Визит к нотариусу

Выбирайте нотариальную контору по месту нахождения квартиры. Средняя стоимость удостоверения сделки в 2026 году — от 5 000 до 15 000 ₽ плюс 0,5% от кадастровой стоимости жилья.

Шаг 3: Регистрация перехода права

После подписания договора подаёте документы в Росреестр через МФЦ. Госпошлина — 2 000 ₽. Через 5-7 дней одаряемый получит выписку из ЕГРН о праве собственности.

Ответы на популярные вопросы

Можно ли отменить дарственную через год после оформления?

Да, если доказать в суде, что одаряемый покушался на жизнь дарителя, причинил ущерб имуществу или не соблюдал условия договора (например, выселил дарителя вопреки договорённостям).

Если одаряемый — инвалид, нужны ли дополнительные документы?

Да, потребуется заключение органа опеки, что сделка не ухудшает положение инвалида. При психических заболеваниях может понадобиться согласие опекуна.

Обязателен ли отчёт о рыночной стоимости квартиры?

Нет, но он крайне рекомендован. При спорах с налоговой или судебных разбирательствах документ от оценщика станет вашим главным козырем.

Дарственная — безвозмездная сделка. Любые устные договорённости («ты мне квартиру, а я тебе пожизненный уход») юридически ничтожны. Если планируете взаимные обязательства, оформляйте договор ренты с пожизненным содержанием.

Плюсы и минусы дарения квартиры вместо завещания

Почему многие выбирают дарственную:

• + Право собственности переходит сразу после регистрации
• + Невозможно оспорить в рамках наследственного дела
• + Не делится при разводе, если оформлено до брака

Основные недостатки:

• — Невозможно изменить условия после регистрации
• — Риск мошенничества (особенно с пожилыми дарителями)
• — Потеря права на налоговый вычет при будущей продаже

Сравнение стоимости оформления дарственной в разных ситуациях в 2026 году

Цены на услуги сильно разнятся в зависимости от статуса участников сделки и региона. Возьмём для примера квартиру кадастровой стоимостью 8 млн рублей.

Лайфхаки, которые сохранят нервы и деньги

Если планируете дарить квартиру через год-два, начните с договора безвозмездного пользования. Так вы зафиксируете намерения и обезопасите себя от претензий со стороны других родственников. Ежемесячно переводите одаряемому символические суммы (300-500 ₽) с пометкой «на содержание жилья» — это станет доказательством фактического принятия имущества.

При дарении доли в квартире не полагайтесь на согласие других собственников — оформляйте отдельный договор на каждую часть. И главный секрет: перед походом к нотариусу закажите справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Нередко новые владельцы получают «в подарок» многолетние долги прежних хозяев.

Заключение

Дарственная между родственниками — как операция: малейшая ошибка приводит к осложнениям. За три года юридической практики я видел десятки случаев, когда «простая семейная договорённость» оборачивалась многолетними судами. Потратьте время на подготовку, потратьте деньги на юриста — это дешевле, чем терять квартиру. Помните: даже доверяя близким, оформляйте отношения с холодной головой. Как говорил мой наставник: «Юриспруденция начинается там, где заканчиваются родственные чувства».

Информация предоставлена исключительно в ознакомительных целях и не заменяет профессиональную юридическую консультацию. Актуальность данных рекомендуется уточнять на момент оформления сделки.