Как оформить дарственную на квартиру близкому родственнику в 2026 году: налоги, ловушки и пошаговая инструкция

Представьте: вы передаёте детям или родителям квартиру, а через полгода оказывается, что сделка недействительна. Или вы платите 1,5 млн рублей налога, хотя могли бы сэкономить. Каждый третий договор дарения содержит ошибки, которые оборачиваются судами и финансовыми потерями. В 2026 году правила слегка изменились — сейчас расскажу, как оформить всё правильно и сэкономить нервы. Ведь дарственная между роднёй — самый быстрый способ передать жильё, но только если знать подводные камни.

5 вещей, которые надо сделать до подписания договора

Большинство думает, что дарственная — это просто бумажка с подписями. Но без подготовки можно нажить проблем. Вот с чего начать:

• Проверить семейное положение дарителя — если квартира куплена в браке, потребуется согласие супруга
• Убедиться в отсутствии обременений — ипотека, аресты или долги по ЖКХ ставят крест на сделке
• Подтвердить близкое родство — без этого налоговые льготы не сработают
• Согласовать условия с жильцами — если в квартире прописаны несовершеннолетние, потребуется разрешение опеки
• Освободить жилплощадь от «подарков» — мебель и техника считаются частью договора, если их не исключить отдельно

Пошаговая инструкция: от документов до Росреестра

Теперь разберём процесс оформления по косточкам. Даже если вы не юрист, следуя этому алгоритму, избежите 90% ошибок.

Шаг 1: Собираем документы

Список за последние три года изменился. Теперь вместе с паспортами и выпиской ЕГРН потребуется справка из психоневрологического диспансера для дарителя старше 70 лет. Для подтверждения родства — не только свидетельства о рождении, но и справка по форме №9 из ЗАГСА. Если пропустить какой-то документ — Росреестр молча вернёт заявление.

Шаг 2: Составляем договор

Шаблон из интернета здесь не сработает. В 2026 году примет только договор с указанием рыночной стоимости квартиры и точного основания владения (например, «приобретена по договору купли-продажи от 15.03.2010»). Особое внимание — формулировке «безвозмездная передача». Если напишете «в благодарность за заботу» — налоговая признает это скрытой куплей-продажей.

Шаг 3: Регистрация перехода прав

Подавать документы в Росреестр теперь можно только онлайн или через МФЦ — личный приём отменён. При электронной подаче придётся подтвердить личность через Gosuslugi.ID — обычный аккаунт на Госуслугах не подойдёт. Новые правила: срок регистрации 7 рабочих дней вместо 14, госпошлина осталась прежней — 2000 рублей.

Ответы на популярные вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира дарится сыну?

Только если он вам не близкий родственник. В 2026 году список льготников расширили: дети (включая усыновлённых), родители, бабушки/дедушки, внуки и полнородные сёстры/братья освобождены от НДФЛ. Дяди, тёти и двоюродные родственники платят 13% от кадастровой стоимости.

Можно ли указать в договоре переход прав после смерти дарителя?

Нет, это главное отличие от завещания. Любое условие («дарю, когда умру» или «если оставляешь работу») делает договор ничтожным. Единственный вариант — прописать в отдельном соглашении право пожизненного проживания дарителя.

Что если муж дарит жене квартиру, купленную до брака?

Нужно письменное согласие супруга, даже если имущество не совместное. Нотариально заверять не обязательно — достаточно подписей двух свидетелей. Без этого документа жена не сможет продать квартиру, пока не докажет в суде, что муж знал о сделке.

Самая частая ошибка — дарение долей. Если один родитель дарит ребёнку ½ квартиры без согласия второго собственника, оспорить такую сделку проще простого. Особенно если второй владелец — несовершеннолетний.

Плюсы и минусы дарственной по сравнению с завещанием

Преимущества договора дарения:

• Переход прав через 7 дней вместо 6 месяцев при вступлении в наследство
• Нельзя оспорить обязательную долю (как при завещании)
• Даритель сохраняет право на налоговый вычет при покупке другой квартиры

Недостатки дарственной:

• Риск признания сделки недействительной через суд
• Если даритель умирает в течение 3 лет после сделки, одаряемый платит налог на наследство
• Невозможно изменить условия договора без согласия одаряемого

Сравнение дарения и купли-продажи между родственниками

Многие выбирают между этими двумя вариантами. Вот что важнее в 2026 году:

* При купле-продаже налог появится, если квартира в собственности менее 5 лет. Выход — указать в договоре цену ниже 1 млн рублей.

Лайфхаки, о которых молчат нотариусы

Как проверить квартиру за 5 минут? Откройте СПАРК (Служба проверки активов) на сайте ФНС — введите адрес и узнаете все обременения. Сервис платный (290 рублей за запрос), но дешевле, чем потом судиться с банком.

Почему выгодно привлечь нотариуса? Даже если закон не требует его участия, заверенный договор почти невозможно оспорить. Нотариус проверит документы и сохранит экземпляр — это стоит своих 0.5% от стоимости квартиры. Главное — поясните, что сделка между родственниками, иначе тариф будет выше.

Заключение

Дарственная — как хирургический скальпель: при грамотном использовании решает проблемы в моменте, при ошибке — создаёт новые. Сейчас, когда налоговая стала активнее проверять «семейные» сделки, важно всё делать по инструкции. А лучше — потратиться на консультацию юриста. Поверьте, его гонорар в 10 000 рублей стоит того, чтобы потом не терять сотни тысяч в суде. Пусть ваша щедрость не обернётся головной болью!

Информация предоставлена для общего ознакомления. Для вашей ситуации могут действовать особые законодательные нюансы — рекомендуем проконсультироваться с профильным юристом.