Можно ли истребовать квартиру у добросовестного приобретателя

Могут ли отообрать квартиру у добросовестного покупателя

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным.

В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке.

Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал Выписку ЕГРН на квартиру), не имеет на руках копий Выписки из Домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД).И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст.

302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить. В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см.

Выписка из ЕГРН).Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.Ответчик с этим решением не согласился.

Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал ().

По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости.

Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д.

безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, не соответствует , , , , , , , и , так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (), и не осуществлял иных собственнических правомочий.

Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие

Можнл ли лишить квартиры добросовестного покупателя

Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г.

№ 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г.

Москвы (далее – Департамент, истец). Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д.

Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя. Ответчик с этим решением не согласился.

Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества. Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г.

№ 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки.

Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи. В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д.

безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела. Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя.

По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч.

1 ст. 19, ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч.

1 ст. 46 и ст. 55 Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности

Добросовестный приобретатель квартиры

В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным.

В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому. Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры. Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая , что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке.

Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (). В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал ), не имеет на руках копий или . И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту. вряд ли поможет Покупателю квартиры.

Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст.

302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить. В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см.

). Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны , или текущее Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца.

ОСТАВЯТ ЛИ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПРИОБРЕТАТЕЛЮ КВАРТИРУ?

В статье на примере конкретного дела, будет проанализирована правоприменительная практика положений ст.

302 ГК РФ. Данное дело является не просто частным случаем, судебным «закидоном», а в силу того, что были сформулированы позиции высших судебных органов России – Верховного, и Конституционного судов, представляет собой определенную линию правоприменительной практики.

Итак, сначала к существу дела: Собственником двухкомнатной квартиры, передал оную в возмездное ВЛАДЕНИЕ и ПОЛЬЗОВАНИЕ нанимателю для проживания, заключив с последней договор найма. Наниматель подделав доверенность, продала данную квартиру гр.

Иванову. В свою очередь Иванов с помощью риэлтерской компании продал квартиру, ранее не знакомой ему гр. Петровой. Петрова никого из вышеперечисленных лиц ранее не знала, ни с кем из них не встречалась, за квартиру уплатила деньги в сумме 1650000 рублей, что соответствует рыночной стоимости квартиры. Собственник обратилась в районный суд г.

Челябинска с иском об истребовании имущества из добросовестного владения гр. Петровой районный суд г. Челябинска удовлетворил иск Собственника — передал спорную квартиру Собственнику и предписал выселить Петрову. Ответчица Петрова обратилась с кассационной жалобой. Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда отказала в удовлетворении кассационной жалобы Петровой, оставив в силе ранее вынесенное решение районного суда г.

Челябинска. Согласно части 1 ст. 302 ГК РФ -если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В решении районный суд указал:

«При совершении сделки направленной на передачу жилого помещения во владение и пользование другому человеку по договору найма, воля наймодателя выражается не в отчуждении данного имущества, то есть признании права собственности за другими лицом, как договоре купли-продажи, а в реализации правомочий собственника, не связанных с отчуждением имущества»

На этом основании суд принял решение удовлетворить исковые требования Собственника и изъять квартиру у Петровой.

Однако, если действия собственника и его воля совпадают, то договор является заключенный к интересам такого собственника, соответственно нет необходимости в судебной защите данного собственника.

Статья 302 ГК РФ имеет своей целью защиту, не только собственника, но и добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что воля собственника не была направлена на отчуждение имущества, как в данном случае, а всего лишь была направлена к передаче во владение и пользование. Глава «Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения» совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что: «-35.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). — 37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

— 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.» Юридическая конструкция пунктов 35, 37, 39 приведенного Постановления, не дает ответа на вопрос вправе ли суд изъять имущество у добросовестного приобретателя если собственник передал свое имущество во владение лицу, которое впоследствии с преступными намерениями продает имущество, полученное только во владение и пользование, третьим лица, которые в свою очередь продают его дальнейшим добросовестным приобретателям, что в последствии приводит к принудительному изъятию у последнего добросовестного приобретателя имущества.

Однако очень определенно в 2009 году высказался Президиум ВС России, приведу его высказывание полностью. Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года ОБЗОР законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ 1.

Требование собственника об истребовании от добросовестного приобретателя жилого помещения, выбывшего из владения собственника помимо его воли, признано законным. Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., управлению федеральной регистрационной службы об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. По делу установлено, что Д. (собственник квартиры) предоставил её для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с Д.

действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания от Д. квартира, была продана гражданину Б.

с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени истца.

В дальнейшем сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Последний покупатель квартиры Е.

зарегистрировал за собой право собственности на жилое помещение в управлении федеральной регистрационной службы. По факту неправомерного распоряжения спорной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ (мошенничество).

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли, то данное недвижимое имущество подлежит истребованию у Е.

на основании ст.302 ГК РФ. С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам областного суда. Президиум областного суда, отменяя решение суда первой и кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивировал своё решение тем, что недвижимое имущество выбыло из владения Д.

по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю, действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные ст.302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у добросовестного приобретателя Е.

отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в неё постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией в течение длительного периода времени.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума областного суда отменила, состоявшиеся по делу постановления суда первой и кассационной инстанций оставила в силе по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Материалами дела доказано, что сделка со спорной квартирой оформлена не самим Д., а от его имени по подложным документам. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело.

Эти обстоятельства дают достаточные основания полагать, что спорное жилое помещение выбыло из владения Д.

помимо его воли. Этот вывод мотивирован судом первой и кассационной инстанций.

Итак, фактически имеется две прямо противоположные позиции по одному и тому составу. В одном случае совместные Пленум ВС и ВАС требует установить волю на передачу имущества, а не волю на распоряжение нанимателем имуществом наймодателя, в другом – требуют соответствие воли наймодателя, на действия с его имуществом, совершенным нанимателем.

Казалось бы, совместное постановление вышло позже и указывает на изменение позиции высших судебных органов, и стоит обратиться в Верховный суд, как тот защитит права добросовестного приобретателя – однако нет позиция Верховного суда, не взирая на принятое им же постановление, не изменилась с ранее упомянутого обзора от 2009 г., ответ тот же воля наймодателя не была направлена на отчуждение. Челябинский областной суд прямо указал в определение на надзорную жалобу:

«Несмотря на то, что спорная квартира действительно была передана Нанимателю по воле самого Собственника по договору найма, в то же время передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли –продажи, то есть в собственность… При таких обстоятельствах оформление сделки (купли-продажи) не самой собственнице а от ее имени по подложным документам, а также последующее ее (Собственницы) обращение в органы внутренних дел и возбуждение в связи с этим уголовного дела, бесспорно свидельствуют о том, что квартира выбыла помимо и вопреки воле истицы (Собственницы)»

Фактически обойти Пленум не получается в силу чего, необходимы вышеприведенные выкрутасы – вообще то по воле, но в общем то и помимо воли. Ясно одно – позиция не изменилась с 2009 г., была ли воля на передачу имущества не была, если речь идет о жилье, за вами ее признают только в том случае, если собственник действительно хотел ее продать.

Обращение в Конституционный суд России со ссылкой на ч 2, ст 74 ФКЗ «О Конституционном Суде РФ», в соответствии с которой КС принимает решение по делу, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, привела к определению, в котором указано, что уж коли суды общей практики, решили, что помимо воли, то и спорить не о чем. Правда в самом начале определения секретариат указал, что таких обращений очень много, но КС пока не нашел оснований принять их к своему рассмотрению.

Будем надеяться, что-либо Конституционный суд найдет основания, либо будут приняты поправки в ГК, которые позволят собственнику бронировать сделки с его квартирой под угрозой негативного судебного решения о судьбе квартиры.

Пока же так: Никогда не покупайте квартиру по доверенности.

Проверьте любыми способами, каким образом, продавалась квартира ранее, если в цепочке сделок есть доверенность, не покупайте эту квартиру.

Не верьте риэлтерам, проверьте квартиру в рег.

палате сами. Поговорите с соседями, со старшим по подъезду, выясните, кто действительно в ней живет, если они не знают продавца, лучше не покупайте квартиру Пойдите в ЖЭК вместе с продавцом возьмите справки о лицевом счете, если в лицевом счете другой человек, не рискуйте, не покупайте эту квартиру.

Проверьте сколько раз за последний год продавалась квартира, если более двух раз лучше не покупайте эту квартиру, скорее всего предыдущие собственники что-то знали о квартире плохое. Обязательно укажите в договоре полную сумму, за которую покупаете квартиру, иначе после вас могут признать не добросовестным приобретателем в силу того, что вы купили квартиру очень дешево. Будьте крайне осторожны, заплатив деньги, вы очень легко можете лишиться купленной квартиры, и потерять деньги, суды России будут на стороне собственника, не взирая ни на какие ваши доводы.

(function(w, c) { (w[c] = w[c] || []).push(function() { try { w.yaCounter4831873 = new Ya.Metrika({id:4831873, enableAll: true, trackHash:true}); } catch(e) { } }); })(window, «yandex_metrika_callbacks»);

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

— 37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). — 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.» Юридическая конструкция пунктов 35, 37, 39 приведенного Постановления, не дает ответа на вопрос вправе ли суд изъять имущество у добросовестного приобретателя если собственник передал свое имущество во владение лицу, которое впоследствии с преступными намерениями продает имущество, полученное только во владение и пользование, третьим лица, которые в свою очередь продают его дальнейшим добросовестным приобретателям, что в последствии приводит к принудительному изъятию у последнего добросовестного приобретателя имущества.

Однако очень определенно в 2009 году высказался Президиум ВС России, приведу его высказывание полностью. Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года ОБЗОР законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ 1.

Требование собственника об истребовании от добросовестного приобретателя жилого помещения, выбывшего из владения собственника помимо его воли, признано законным. Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., управлению федеральной регистрационной службы об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. По делу установлено, что Д. (собственник квартиры) предоставил её для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с Д.

действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания от Д.

квартира, была продана гражданину Б.

с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени истца. В дальнейшем сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно.

Последний покупатель квартиры Е.

зарегистрировал за собой право собственности на жилое помещение в управлении федеральной регистрационной службы. По факту неправомерного распоряжения спорной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ (мошенничество).

Добросовестные приобретатели жилья

Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования.

Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки. Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

1. отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
2. личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
3. наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.
4. соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

• При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.
• выбыло из владения другим путем против их воли.
• было у них похищено;
• При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
  • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
  • было у них похищено;
  • выбыло из владения другим путем против их воли.
• собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/Если документ превратится в закон, то суды будут обязаны устанавливать, добросовестно ли была куплена квартира или дом. В тех случаях, когда будет доказано, что приобретатель не мог знать о махинациях продавцов, имущество он возвращать не будет.Проблема, решить которую должен законопроект, коснулась множества граждан, что подтверждает судебная статистика.

Например, с 2013 по 2015 год из купленных квартир было выселено 136 московских семей. По подсчётам столичных властей, для выплаты компенсаций всем пострадавшим понадобится 1,3 миллиарда рублей.Одна из самых распространённых ловушек при покупке квартиры на вторичном рынке выглядит так: семья покупает жильё в ипотеку.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика

Вспомним общее правило, закрепленное в абз.

2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе. ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования.

Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки. Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

1. соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
2. наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.
3. личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
4. отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

• выбыло из владения другим путем против их воли.
• При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.
• При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
  • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
  • было у них похищено;
  • выбыло из владения другим путем против их воли.
• было у них похищено;
• собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/ Мошенники работают в разных сферах деятельности, но наиболее часто встречаются при совершении многочисленных сделок с недвижимостью.

В этом случае часто у покупателей пытаются отобрать купленные квартиры через суд другие лица, обладающие правом на эту недвижимость.

При таких условиях важно доказать, что человек является добросовестным приобретателем, поэтому просто не знал о том, что продается квартира мошенником.

Им выступает гражданин по ст.

302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей

Добросовестный покупатель квартиры

4.3. Добрый день! Единственное жилье это не простое понятие. Например: единственным можно признать, в том случае, если в отношении предыдущего есть решение суда о признании утратившим (прекратившим) права пользование жилым помещением.

И понятие добросовестный покупатель имеет свое толкование.

Эти понятия имеют юридическое основание, поэтому к ним применяется юриспруденция.

Резюме. В конкретной ситуации надо правильно заявить свои требования.

Желаю сохранить свое жилое помещение.

4.4. Здравствуйте! Добросовестность приобретения и последствия недействительности сделки, понятия из разных областей права. Добросовестный приобретатель может защититься свои статусом при истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.

302 ГК РФ). При недействительности сделки применяется двусторонняя реституция, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 5. У родственника риелторы продали 3-комн квартиру, на его деньги купили др человеку 2-комн кв.

родственника прописали. Собственник 2-комн передаривает кв жене.

Суд 2016 года признал сделку по дарению ничтожной.

В 2017 суд по 3-комн кв родственника признал покупателей добросовестными.

Могу применить последствия ничтожной сделки по 2-комн кв? К чему всё придет? 5.1. Здравствуйте, Лариса.

Согласно норм ГК РФ суд вправе и не применять последствия недействительности сделки, это чаще происходит по заявлению сторон. Тут надо смотреть все судебные акты, чтобы подробно проконсультировать.

У Вас есть возможность в электронном виде их скинуть? С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич. 6. Мы купили квартиру 1997 году судились 14 лет, мы являемся добросовестными покупателями, нас выселили по ничтожной сделке 2011 году, теперь хозяин квартиры умер деньги нам не выплатили как можем мы вернуть квартиру.

6.1. Добрый день, взыскать сможете деньги с наследников, если они есть. Обращайтесь в суд с иском о взыскании денежных средств с наследников, т.к. именно они несут отвественность по долгам наследодателя.

7. Я продал квартиру по договору, взял половину суммы и до полного выполнения договора на ней обременение, но я передемал и сказал покупателям, они сказали, что подадут в суд и так как они добросовестные покупатели они всё равно правы и мне придётся им продать. 7.1. Здравствуйте, для того чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо изучить договор продажи.

Но по Вашему рассказу покупатели правы, Вы заключили договор, а значит принятые на себя обязательства обе стороны должны добросовестно исполнять.

7.2. Здравствуйте! Понятие «добросовестный приобретатель» не имеет отношение к вашей ситуации. Чтобы понять, на что имеют право покупатели и какие у вас судебные перспективы надо смотреть договор. 8. Суд наложил арест на квартиру должника но не сообщил об этом в росреестр, должник продаёт квартиру и умирает.

В судебном заседании покупателя квартиры признали добросовестным покупателем, что делать? 8.1. Здравствуйте! Если не согласны с решением суда, то подавайте через суд первой инстанции в вышестоящий суд апелляционную жалобу в течение 30 дней.

Добросовестный приобретатель квартиры

В соответствии с п.

39 Постановления Пленума N 10/22 собственник независимо от возражений ответчика о добросовестности также доказывает факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно передано, помимо воли. Таким образом, право собственника (истца) представлять доказательства в опровержение добросовестности ответчика основано на общем праве стороны в состязательном процессе. Критерии добросовестности в судебной практике: В силу п.

37 Постановления Пленума N 10/22 для целей применения п.

п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В данном пункте также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Данный вывод соответствует условиям удовлетворения виндикационного иска, поскольку вещь может быть истребована и у добросовестного приобретателя, если она приобретена безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Возмездность приобретения сама по себе не является критерием добросовестности.

Материалы судебной практики свидетельствуют о том, что для подтверждения добросовестности недопустим формальный подход к платежным документам оплаты приобретенного имущества и, если к моменту отчуждения имущества продавец реально не получил встречное предоставление за передачу спорного имущества, нельзя признать, что имущество приобретено возмездно. Добросовестность опровергается, когда установлено, что фактически владеет и пользуется имуществом не приобретатель, а правоотчуждатель или лицо, подконтрольное правоотчуждателю.

Направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить обращение взыскания кредиторов, также не свидетельствует о добросовестности приобретателя, если тот мог знать о банкротстве правоотчуждателя (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС 14-5473 по делу N А 41-268/14). Продажа имущества по явно заниженной цене при отсутствии доказательств получения покупной цены самим продавцом — собственником имущества, отсутствие осмотрительности в сделке с представителем собственника является безусловным основанием истребования имущества в силу ст.

302 ГК РФ в случаях продажи квартир по подложным доверенностям (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-8180/2016).

Как указано в п. 38 Постановления Пленума N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Общие нормы о действительности сделки в исследуемых правоотношениях не связаны с применением п. 1 ст. 165 ГК РФ, а вытекают из общих требований к сделке (ст.

153 ГК РФ), а именно: соблюдения требований

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе. ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования.

Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной. Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

1. отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
2. наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.
3. личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
4. соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

• При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.
• собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
• было у них похищено;
• выбыло из владения другим путем против их воли.
• При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
  • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
  • было у них похищено;
  • выбыло из владения другим путем против их воли.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст.

301 ГК РФ). ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той

Добросовестный приобретатель квартиры судебная практика

Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог. Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

1. в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
2. в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества. Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации.

Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

1. принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
2. производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
3. соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
4. знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца. Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности Истребование имущества у добросовестного приобретателя Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Защищен ли добропорядочный покупатель квартиры

При этом собственник имеет право потребовать принадлежащее ему имущество в том числе и у добросовестного приобретателя, если права на имущество выбыли из владения, помимо воли правообладателя.Читайте по теме В то же время, последние в цепочке собственников приобретатели, как правило, не причастны к хищению жилой недвижимости и становятся её владельцами после совершенной злоумышленниками одной или нескольких сделок купли-продажи жилья.За последние годы власти регионов и муниципалитетов всё активнее пересматривают документы 90-х годов о приватизации жилья и, найдя нарушения, обращаются в суды.

И теперь крайними оказываются те, кто добросовестно приобрел квартиру на вторичном рынке.

Именно на таких собственников власти и подают в суд. А после вынесенных им решений о том, что недвижимость когда-то была изъята из собственности государства незаконно, эти жильцы оказываются на улице без предоставления иного жилья или с компенсацией в размере 1 миллиона рублей, на который новую квартиру никак не купить.Правительственный законопроект, разработанный Минэкономразвития во исполнение постановления Конституционного суда, ставит точку в подобных спорах.

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Михаил Емельянов считает, что надо всегда защищать добросовестного приобретателя и помнить — обычным гражданам сложно тягаться с государством, именно поэтому суды они часто проигрывают. Он уверен, что в стране уже давно назрело введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью с участием физических лиц.

«Сейчас, напомню, без нотариуса нельзя совершить сделки с участием несовершеннолетних и с продажей долей»

, — сказал он «Парламентской газете».После того как это закрепили законодательно, практически исчезли мошенничество и рейдерские захваты квартирПо мнению Емельянова, сначала надо принять законопроект Минэкономразвития, а потом ввести нотариальные сделки.О том, что по Конституции государство, физические и юридические лица, как собственники равны, напомнила председатель Комиссии Общественной палаты по общественному контролю, зампредседателя совета Исследовательского центра частного права при президенте Лидия Михеева.Читайте по теме Она поддерживает Правительство, и считает, что оно сделало первый шаг в направлении исправления ситуации — надо просто запретить отбирать квартиры, потому что изъятие стало массовым. И напомнила, что вопрос о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости был озвучен членами Общественной палаты ещё в 2015 году на встрече с президентом Владимиром Путиным, и глава государства дал поручение разработать законодательный механизм защиты приобретателей жилья.Она обратила внимание, что в законопроекте есть непонятные моменты — сначала там говорится о запрете на изъятие у добросовестного приобретателя единственного жилья, а затем о том, что в случае изъятия гражданину положена компенсация.На вопрос, что делать с таким несоответствием «Парламентской газете» ответил Михаил Емельянов.

Как доказать добросовестность приобретателя квартиры?

Например, если компания А.

добилась вынесения судебного решения о передаче ей здания, принадлежащего компании Б., а затем продала это здание третьим лицам, то после отмены состоявшегося судебного решения как противоречащего закону собственник здания вправе истребовать его у приобретателя независимо от добросовестности ответчика.Об этом говорится и в известном Постановлении Конституционного суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.Так что если не вмешаются власти Москвы, решение должно быть не в пользу граждан.Удачи! Larisa: Я уже ничему не удивляюсь. У нас все возможно…. Человек, которого не было: Выморочное отходит в собственность РФ…А вопрос-то в чем???(срок давности по незаконным сделкам вроде сократили с 10 до 3, кстати) Виктория.: Лишить права и выселить?

Признать недействительной сделку-то можно.

Срок исковой давности изменен не так давно, а закон, как известно обратной силы не имеет.

ст. 167 ГК РФ сюда не подходит, т.

к. не распространяется на добросовестных преобретателей (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П) .

Из жилья, которое является для собственника такового единственным не так-то просто выселить.Хотя, если департамент муниципального жилья имеет в своем штате грамотных, упорных юристов, думаю они смогут найти лазейки в нашем несовершенном законодательстве. Анна Гуськова: Надо нанимать адвоката и бороться с Департаментом жилищной политики до победы всем собственникам 99 квартир.

Добросовестные покупатели не должны быть наказаны. светлана крутенко: спорим на шоколадку, что не выселят? � Crazzzy: К сожалению, шансы у ДМЖ есть, учитывая зависимость московских судов от столичных властей (на мой взгляд) .

Но, если дело получит широкую огласку и освещение в СМИ, вероятны «политические» решения и прекращение судебного преследования жильцов.

Пользователь удален: А есть еще вариант если на имущество не наложен арест продать причем указать «Крутую» цену, заплатить все налоги от сделки и пускай пытаются в суде отобрать. Как добросовестный преобретатель новый владелец вправе получить потраченные деньги.

Правда по судам прийдется побегать. Tania: ЗАНЯТНО, то есть хотят оспорить решение суда, вступившее в законную силу, на каком основании, конечно можно предположить, что квартиры сливали по заниженной цене, что не была проведена правовая проверка прав собственности на квартиры и т д, но законодательством рф не предусматривается обязательность этих вопросов, поскольку официально осуществить юридически грамотную проверку прав собственности на квартиру невозможно, соответственно у вас есть законное право обратиться в конституционный суд и пресечь это безобразие на корню .

Это видео поможет разобраться Андрей Суворов: Присоединяюсь к другим отвечающим…. действительно надо смотреть все имеющиеся счас документы и основания перехода права на квартиру или долю в ней… .

Путей решения проблемы несколько зависит от имеющихся документов.

.Но действительно признать сделку недействительной не выйдет если это добросовные покупатели.