Предварительный договор купли продажи новостройки

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Последнее обновление: 29.05.2018 Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу. Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в .

ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при , по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку. И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке. , действующий в обход закона , может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. ). Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н.

«двойная продажа»). Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать .

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов.

На практике довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП. Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, , что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене. – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке. Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к.

позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу. При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора. Цель такого договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать .

Такой Предварительный договор иногда заключается на для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке. По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания . «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Когда можно, а когда нельзя заключать ПДКП

В случае если застройщик не завершит строительства дома, соинвестору будет непросто доказать факт инвестиций и тем более получить свои средства обратно. Помимо прочего, при такой схеме у застройщика есть техническая возможность продать одну квартиру дважды.Если сделка проходит с привлечением ипотеки, предварительный договор купли-продажи оформляется по требованию банка, который выдает покупателю кредит.

Ольга Морозова напоминает:

«Такое возможно только в так называемый “мертвый период”, когда дом уже сдан, а собственность на квартиру еще не получена строительной компанией, тогда это единственная форма договора, по которой можно купить такую квартиру, и это стандартная практика»

.Наконец, на вторичном рынке предварительный договор купли-продажи может быть заключен с целью формализации и фиксации условий будущей сделки. В нем указываются все основные сведения о сделке, права и обязанности сторон, а также предполагаемая дата заключения основного договора.

Главной причиной его составления является обоснование внесения аванса (предварительного платежа) за квартиру.

По сути, этот документ мало чем отличается от договора аванса, поэтому его можно заключать без опасений за свои средства.«Необходимо иметь ввиду, что предварительный договор купли-продажи прекращает свое действие в последний день его действия, – отмечает Сергей Слободянюк.

– Поэтому сторонам необходимо уведомить друг друга заблаговременно о готовности заключить основной договор. В противном случае стороны лишаются права требовать заключения основного договора в судебном порядке. Кроме того, Верховный Суд РФ указал на то, что если в предварительном договоре купли-продажи оговорены все условия договора и основная часть суммы, предусмотренная договором, выплачена, то можно признать такой договор основным, несмотря на его название.

В любом случае необходимо обращаться к специалистам за помощью в составлении и, главное, в разъяснении положений договора и его последствий для сторон, а также для проверки законности такого документа». Шрифт: Шрифт: 8287 0 0 Рубрика: Юридическая консультация 03.08.2016 Теги: от

«Золотая миля»

Где можно поиграть с детьми или заняться спортом на открытой площадке.

Где можно наслаждаться чистым воздухом вдали от шума проезжающих мимо машин. Никто не побеспокоит ваш отдых или досуг ваших детей Современные лифты Система безопасности Двухуровневый паркинг Фитнес- клуб Архитектурные решения — Бесшумные. — Плавное. Мягкий старт и плавное замедление для комфортного передвижения по этажам.

— Безопасные. При отключении электричества или при технических сбоях лифт доезжает до нужного этажа и открывает двери.

— Территория квартала — это частная собственность жильцов дома. — Система контроля доступа на территорию квартала. Для владельцев автомобилей предусмотрена отдельная закрытая двухуровневая парковка.

— Доступна только для жильцов «Золотой мили». — Охраняется круглосуточно. — Парковка оборудована системой воздухоотведения. Вы сможете развеяться, снять напряжение и заняться спортом, не покидая территорию дома.

В отличии от безвкусных вычурных домов ЖК отличает стильная современная архитектура с панорамными окнами, коваными балконами и освещением фасада. Во всем мире, чем выше этаж, тем дороже квартиры, так как оттуда открываются захватывающие панорамные виды От 47 000 р за кв.м Ипотека от Сбербанка ФЗ-214 Квартиры со страховкой Высокая сейсмическая устойчивость Резервная линия электричества Лифты с защитой от перебоев подачи электричества Центральное кондиционирование Системы пожарной безопасности Резервуары с запасом воды на 1.5 дня Ровные монолитные стены Все коммуникации по ТУ Установлены двойные стеклопакеты VEKA Установлены надежные железные двери 60% Уже продано квартир Специально для вас архитекторы разработали улучшенные планировки с разумной площадью квартир Большие гостиные и спальни Высота потолков — 3 метра Ровные монолитные стены Есть балкон и лоджия в каждой квартире Панорамные виды на море и горы Подобрать квартиру Забронировать квартиру Более подробная информация о жилом комплексе Изображения фасадов и внутреннего двора Планировки квартир Преимущества жилого комплеса Скачать презентацию Нажимая на кнопку «Скачать презентацию», вы соглашаетесь с условиями обработки персональных данных Прирост стоимости актива за время строительства Жилье в этом районе будет только дорожать. подобрать квартирудля инвестиций

Подробно о договоре предварительной купли-продажи квартир в новостройках

На словах, при подписании предварительного договора купли – продажи недвижимости, представители строительной компании могут обещать вам полностью отремонтированную квартиру, но при заключении основного договора они обязаны заключить с вами договор только на тех условиях, что указанны в предварительном договоре.

Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора – смело требуйте внесения в договор изменений.

С помощью юристов, мы подготовили для вас несколько рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли – продажи недвижимости, а затем и в основной договор: 1. Требуйте, чтобы в договоре был четко указаны параметры квартиры (жилого дома), в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли – продажи.

К таким параметрам следует отнести: площадь квартиры, ее место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (чем подробнее описан этот параметр, тем лучше), наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п. 2. Комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и прочие «мелочи».

Данное положение избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных застройщиков, когда для получения свидетельств о праве собственности на квартиру или иных действий, которые застройщик и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.

4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного. 5. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва строительными компаниями сроков сдачи объектов.

6. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих государственных пошлин). 7. Ответственность застройщика, в случае если квартира не будет предана в определенный основным договором срок.

Жилищный Консультант

При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе. Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

1. Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
2. Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
3. Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника.

Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества. Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом.

При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной.

Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества. При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества.

В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

1. Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
2. Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
3. Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.
4. Расчет стоимости на основании обмера.
5. Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
6. Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
7. Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
8. Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
9. Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде.

Данное требование установлено и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Предварительный договор купли продажи новостройки

После сделки необходимо подписать акт приема-передачи и сделать первоначальный взнос на жилье.

Каковы этапы сделки при покупке квартиры по ДДУ?

Смотрите тут. Договор оформляется в обычно письменной форме с указанием паспортных данных сторон и срока подписания основной сделки. Стандартная форма укладывается в 1-4 страницы машинописного текста.

При необходимости стороны также вправе оформить соглашение о задатке или авансе:

• Аванс не содержит таких штрафных санкций. Если сделка по каким-либо причинам «провалилась», то продавец возвращает покупателю только уплаченную сумму.
• В первом случае задаток обеспечивает продажу квартиру с большей долей ответственности. Если продавец не согласится продать квартиру в будущем, то он должен вернуть предоплату в двойном размере. Когда покупатель отказывается приобретать квартиру, то задаток остается у продавца.

Необходимо определить условия договора, позволяющие идентифицировать предмет сделки. Цена и объект недвижимости будут обязательными элементами сделки. Стороны также должны предусмотреть способ расчетов – наличными, через ячейку в банке или аккредитив.

Основными элементами договора будет:

1. техническая информация о квартире – ее общая жилплощадь, адрес;
2. полная стоимость недвижимости;
3. кадастровая стоимость.

Стороны также предусматривают перечень прав и обязанностей, включая обязанность передать недвижимость в будущем. В сделке также определяется пункт – на кого из сторон будут возложены расходы на оформление и передачу недвижимости.

В качестве предмета договора выступает правоотношение сторон по купле-продаже недвижимости. Это может быть квартира или отдельная комната, частный дом или любой другой объект. Перед продажей следует убедиться в отсутствии на квартиру обременений – путем заказа выписки из государственного реестра.

Предмет не следует путать с объектом договора. Объектом выступает недвижимость, в том время как предмет касается непосредственно отношений купли-продажи.

Полный расчет рекомендуется осуществлять только после заключения основного договора. Стороны вправе подписать соглашение о задатке или авансе.

Расчеты необходимо осуществлять через банковскую ячейку или аккредитивом:

• Для этого нужно открыть счет и положить сумму на имя продавца.
• Деньги он сможет получить только после перехода собственности на имя покупателя.

Время исполнения сделки должно быть предусмотрено в предварительном порядке.

Дополнительно может быть оформлена расписка о передаче денег.

Главная ошибка сторон – это неуказание срока исполнения договора.

Проблема может возникнуть, если на квартиру существуют притязания третьих сторон – наследников, прописанных лиц.

Предварительный договор купли-продажи новостройки

Здравствуйте, мы подписали предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке. Продавец уклоняется от подписания основного договора купли-продажи. Деньги нами перечислены полностью после подписания предварительного договора.

Заказали акт сверки, чтобы подтвердить оплату. Что нужно сделать, чтобы обезопасить себя, гарантированно получить собственность квартиры в дальнейшем, может быть через суд.

Часть денег ипотечные, ипотека в Сбербанке. 20 Декабря 2014, 14:14, вопрос №661700 Константин, г.

Москва Уточнение клиента Скажите, в предварительном договоре указано что основной должен быть подписан в течение месяца с момента получения собственности застройщиком, но не позднее года. Срок уже подходит к месяцу, остались считанные дни, нужно ли предъявить застройщику письменную претензию, должен же я попытаться все решить в досудебном порядке или может получить от них официальный отказ с обоснованием?

Как правильно поступить? 22 Декабря 2014, 16:19

, ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 6149 ответов 3120 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Горюнов Евгений Юрист, г.

Ивантеевка Бесплатная оценка вашей ситуации

• 6149ответов
• 3120отзывов

Что нужно сделать, чтобы обезопасить себя, гарантированно получить собственность квартиры в дальнейшем, может быть через суд. Константин Вам следует обратиться в суд с иском об обязании заключить основной договор статья 429. Предварительный договор1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

20 Декабря 2014, 14:25 1 0 3793 ответа 1064 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Если дом уже сдан, сроки вышли, то ждать вам нечего — лучше быстро в суд подавать иск, чтобы не было в дальнейшем проблем.

Тем более вы сами пишите про уклонение 20 Декабря 2014, 14:47 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 03 Февраля 2017, 13:39, вопрос №1524650 11 Ноября 2013, 15:26, вопрос №294454 06 Декабря 2017, 13:08, вопрос №1836500 20 Сентября 2013, 07:11, вопрос №229116 23 Декабря 2014, 23:22, вопрос №665705 Смотрите также

Предварительный договор купли продажи квартиры от застройщика

Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан. Или же:

1. дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным. Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.

Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.

Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует. Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими. Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ.

Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски: деньги могут обесцениться за период строительства.

Или, счета застройщика окажутся пусты. Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности. Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.

Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад. По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его. Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет. Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год. Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.

Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым. В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги. В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.

А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз. В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.

Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил.

Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам.

К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона).

Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках.

По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП.

Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи.

И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается.

Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»

Мария ЛитинецкаяНо продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте.

Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

В большинстве случаев покупка квартиры по ПДКП от застройщика будет незаконной.

Однако существуют два исключения:

1. предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

1. дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию.

   Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.

   Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя. ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.

Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом? Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.

Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП? Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими. Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски: деньги могут обесцениться за период строительства.

Или, счета застройщика окажутся пусты.

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.

Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю. Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его. Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет. Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты. Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым. В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.

Образец предварительного договора купли-продажи новостройки

Внимание: этот образец приведен только для ознакомления.

До подписания ПДКП рекомендуем проконсультироваться с юристом. г. Москва десятого декабря две тысячи восемнадцатого года Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Продавец», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданин Российской Федерации Васильев Иван Васильевич, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи 1-комнатной квартиры (далее по тексту — Основной договор), условный номер 001, общей проектной площадью 30 квадратных метров (далее по тексту – Квартира), расположенную в Секции 1 на 2 этаже пятнадцатиэтажного жилого дома по адресу: по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101 (далее по тексту — МКД). Почтовый адрес МКД будет уточнен решением уполномоченного органа власти.
2. Строительство МКД осуществлялось Продавцом на основании разрешения на строительство № 001 от 01 января 2017 года. На момент заключения настоящего Предварительного договора строительство завершено, что подтверждается разрешением на ввод МКД в эксплуатацию от 03 декабря 2023 года.
3. До заключения Основного договора право собственности Продавца на Квартиру будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
4. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до 01 марта 2023 года.

1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Квартиру, а Покупатель принять ее и уплатить цену Квартиры.
2. Цена Квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м — 110 000 (сто десять тысяч) рублей, и составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей, НДС не облагается.

   Цена квартиры является твердой и может измениться лишь по взаимному согласию Сторон.

3. Покупатель производит оплату цены квартиры в течение 3 (трех) дней с даты заключения Основного договора. Оплата цены Квартиры производится путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца, указанный в Основном договоре.
4. Переход права собственности на Квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

   Для этого в течение 10 (десяти) рабочих дней после заключения Основного договора Покупатель и Продавец обязуются обратиться с заявлением о регистрации и необходимыми документами в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

5. Квартира будет передана Покупателю по передаточному акту в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
6. Продавец гарантирует, что Квартира будет передана Покупателю свободной от любых обременений, арестов и т.п.
7. Для предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством Квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) Продавец устанавливает Гарантийный срок — 5 (пять) лет со дня передачи Покупателю Квартиры по акту приема-передачи в соответствии с настоящим Договором.

   Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 (три) года со дня подписания Акта приема-передачи.

8. Прочие условия Основного договора определены Сторонами в проекте Основного договора, являющемся Приложением к настоящему Договору.

1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

1. Продавец гарантирует, что не заключал и обязуется не заключать с другими лицами договоров в отношении Квартиры до заключения Основного договора.
2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров. При недостижении согласия они будут разрешены в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Плюсануть Поделиться Отправить Класснуть Линкануть Запинить

Предварительный договор купли-продажи

Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками.

Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения. Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности.

Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство. Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства.

В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения. Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю. В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли). Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре () и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец.

В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Такая разновидность договора необходима при оформлении в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке.

Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема — банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок). Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео. Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств.

При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически. Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит. Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве. В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

• В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:

1. договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
2. квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.

• Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
• Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры.

  Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме.

  Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика. Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились.

Стандартный бланк легко скачать и распечатать.