avtoritet-delo.ru Юридический портал
Главная > ДТП > Соотношение кадастровой стоимости и рыночной

Соотношение кадастровой стоимости и рыночной

ДТП

Соотношение кадастровой стоимости и рыночной

Оглавление:

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница


> > В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с и рыночной стоимостью квартир.

Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.Содержание:

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными.

Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

  • ;
  • передача ;
  • обмен;
  • дарение;
  • оформление жилищного ;
  • наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру.

Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки.

Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе.

Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик.

Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройкуЕсли говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной.

Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость.

При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения. Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке.

Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки. Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся.

Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость.

Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровойРыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты.

Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа.

А вот рыночная стоимость может значительно отставать. Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги.

Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость. Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время.
Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только . На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?ПоделитьсяВКонтактеКлассWhatsAppTelegramЧитайте также:

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

До 2012 года разница была очень большая.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

  1. при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
  2. если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
  3. если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе. РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов.

Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет. Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной.

Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная.

Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке.

Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся. Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков.

Большинство из них стали еще выше, чем были.

Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.

Для этого используется несколько методов: Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.

В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности.

Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.

После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков. При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения.

После проведения обследования гражданину выдается отчет.

В нем должны содержаться:

  1. внешний вид участка и его характеристики;
  2. данные о владельце объекта;
  3. итог с кадастровой стоимостью.
  4. методика, по которой проводилась процедура оценки;

На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру. Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной. На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная. Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны? В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления. Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость?

Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости. Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения.

Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов. Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.). Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса. Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при: Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения; Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома. Кадастровая и рыночная стоимость квартиры/жилого дома — разные понятия.

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели.

На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости устанавливается посредством проведения государственной оценки, и используется прежде всего для расчета налогов и проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет. При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру.

Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки.

Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе.

Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости квартиры. В основном такой отчет требуют банки при оформлении ипотеки, при залоге недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом.

При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна. Кадастровая стоимость жилой недвижимости – это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она, прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется: — ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом): — налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости; — налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.

Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости, то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.

Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

А затем обязательно проведение расчетов не реже одного раза в пять лет.

Частота проводимых оценок не может быть больше, чем раз в три года. Для столицы и Санкт-Петербурга это значение ограничивается двумя годами.Обязанность установления такой цены ложится на плечи Росреестра, но расчет данных проводят оценочные предприятия, с которыми государственным реестром были подписаны соответствующие соглашения. Для установления оценки учитываются также показатели стоимости земельного участка, поэтому кадастровая стоимость включает, как цену земли, так и самого сооружения.Если гражданин является владельцем недвижимости, то узнать кадастровые показатели не составит труда, поскольку эти данные нашли свое отображение в паспорте на объект.

Третьи лица также могут получить желаемые сведения.

И для этого возможно использовать один из следующих способов, как ознакомиться с ними:

  1. направление письменного запроса в Росреестр с указанием причины получения информации;
  1. проследование на официальный сайт Росреестра, где открыты данные по всем объектам по кадастровому номеру;
  2. поиск в кадастровом учете.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в следующем:

  1. расчет объемов налогообложения, который придется оплатить участникам договора купли-продажи;
  1. фиксация арендной ставки на объект.
  2. чтобы определить земельный налог;
  3. вычисление, какая будет государственная пошлина за использование услуг государственных служащих;
  4. когда предстоит разделение недвижимости или земельного участка в рамках судебного разбирательства;

На сколько кадастровая стоимость земли и недвижимости отличается от рыночной, зависит от многих факторов и может иметь следующие показатели:

  1. выше;
  1. ниже;
  2. равные.

Как показывает практика, объемы кадастровой и рыночной цены могут быть очень разными, что обусловлено регионом расположения, погодными условиями, качеством помещений и целями их использования. Так, соотношение измеряется в процентах.

Стоимость выше характерна для новостроек, то есть, когда себестоимость недвижимости в разы меньше цены жилого помещения. И, наоборот, ветхие постройки практически не представляют разницы в этих двух величинах. Эти же старые дома подразумевают, что кадастровая цена будет больше, поскольку обзавестись имуществом в старом доме желает не каждый.При этом, независимо от категории постройки, расчет показателей происходит по идентичным формулам, поэтому полученные цифры являются максимально близкими к реальности и универсальными.На практике, в силу большого количества новостроек и появляющихся жилых комплексов, нередко показатели соотносятся как себестоимость в разы выше, нежели рыночная цена.

Это может быть обусловлено несколькими факторами. Так, если имеет место постройка элитного жилья, но в районе, который еще не имеет налаженной инфраструктуры или до конца не обустроен, желание приобрести квартиру будет не очень яростным.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости квартиры

Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается.

Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости: Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы. Проходит проверка ваших бумаг.

Заявление одобряется. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка. Утверждение оценки. Внос данных в ЕГРН.

Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта). В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

    Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица. Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица. Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

В данном случае для расчета стоимости используется опять-таки метод расчета рентного дохода.

Но в случае невозможности его применения может быть применен другой подход: стоимость будет формироваться исходя из тех расходов, которые необходимо будет осуществить лицу для поддержания такого участка в надлежащем состоянии, в том числе и с сохранностью его потенциала.Но у многих людей возникает вопрос относительно того, а как оцениваются те земли, которые одновременно могут входить в каждую категорию, как тогда формируется их стоимость.

В таком случае происходит некое распределение земель на доли, каждая из которых будет иметь свою кадастровую стоимость.Если владелец владеет таким участком с разными по назначению долями, то тогда ему будет выдана карта зонирования с подробным описанием предназначения каждой зоны участка. По итогу провидения кадастровой стоимости такая информация должна в обязательном порядке быть внесена в кадастр, на основании которого и будет происходить начисление налогов.Но, к сожалению, не всегда такая стоимость будет объективной, и не все факторы влияния будут учтены правительственными органами власти. Многие не понимают, почему нельзя использовать именно рыночную стоимость, ведь это правильнее и логичнее.

Но и здесь есть свои тонкости.Конечно, рыночная стоимость – это более объективный показатель, который учитывает многие факторы влияния. Если говорить простыми словами, торыночная цена земли – это та стоимость, за которую ее готовы купить на рынке недвижимости в настоящий момент.Но, несмотря на то, что такая стоимость определяется рынком и его тенденциями развития, на законодательном уровне определены принципы определения и такой стоимости.

Есть специальные Методические рекомендации № 588-р., где прописан алгоритм определения такой цены. И далее представим читателю такие принципы:

  1. Рыночная стоимость всегда, как и стоимость любого товара на рынке, зависит от имеющегося на нем предложения и спроса. Если спрос растет, а предложение падает, то цена растет, если ситуация обратная, то стоимость падает. Если мы будем говорить о рынке недвижимости, то при кризисной экономике цена на недвижимость всегда падает, поскольку у людей нет денег на покупку таких товаров. При развитии народного хозяйства, население активно вкладывает свои сбережения в рынок и, самое главное, у них есть, что вкладывать;
  2. Земля в любом случае должна удовлетворять запросы ее пользователя, то есть быть полезной для него. Если использовать рыночную терминологию, то человек при покупке данного участка должен удовлетворять свои запросы в данном вопросе;
  3. Рыночная стоимость объекта никогда не может и не должна превышать стоимость аналогичного объекта, который может удовлетворить аналогичные запросы покупателя. Другими словами, земельные участки с одними параметрами не могут стоить по-разному, ведь купят всегда тот, который дешевле;
  4. Рыночная стоимость земельного участка любого назначения всегда будет на разную дату разная, поскольку

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость может использоваться:

  1. в судебных спорах;
  2. вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  3. для определения платы за аренду;
  4. при выставлении недвижимости на продажу;
  5. и так далее.

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка.

Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её.

Отчёт об оценке может быть таким документом. В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков.

При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года. Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  • Свидетельство о праве собственности на землю.
  • Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.
  • Паспорт.

После этого начинается процедура оценки.

Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке.

Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать.

Отчёт включает разделы:

  • Согласование результатов.
  • Описание самого объекта оценки и процесса.
  • Задание на оценку.
  • Основные факты и выводы.
  • Анализ рынка.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется.

В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика.

Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%. Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  • Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли

При определении КС оценщики пользуются сравнительным анализом, а информации по рынку относительно земельных участков не так много.Например, кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в основном примерно равна рыночной, в то время как некоторые категории земельных участков определены со значительным превышением.Это можно объяснить тем, что на рынке содержится достаточное количество предложений по продаже квартир, частных домов, зданий различного назначения, что позволяет успешно применять сравнительный подход при вычислении кадастровой стоимости.

В то время как объявлений, содержащих аналогичные характеристики на земельные участки, не так много.При определении кадастровой стоимости оценщики пользуются следующим алгоритмом:

    Определение перечня участков, к которому будет применена массовая оценка.Анализ имеющихся данных о рынке. Выбор статистической модели оценки.Выявление факторов, влияющих на цену.Группировка участков.Сбор сведений о рынке.Построение статистической модели, анализ ее качества.Расчеты.Подготовка отчетной документации.

Расчеты кадастровой стоимости производятся на основании методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226. Несмотря на использование данных рынка, кадастровая оценка, определяемая с применением усредненных расчетных коэффициентов, зачастую превосходит рыночный показатель. Даже бюджетные учреждения – школы, институты – вынуждены массово оспаривать кадастровую стоимость.Скачать для просмотра и печати:

«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»

Информация о кадастровой стоимости содержится в свободном доступе на сайте Росреестра.

Воспользуйтесь данными справочной информации или Публичной карты, произведя поиск нужного участка по адресу или .Если нужен официальный документ с данными о кадастровой стоимости, закажите через многофункциональный центр выписку из ЕГРН. Также вы можете воспользоваться специализированным или интерактивной кадастровой картой ниже. Электронная выписка обойдется вам дешевле, а срок получения сократится.Если вы приняли решение оспорить кадастровую стоимость, вам точно понадобится отчет о рыночной стоимости.

Его можно заказать в оценочных компаниях.Информацию о примерной рыночной стоимости земельного участка даст обзор рынка, содержащего предложения о продаже участков в том же районе, где находится ваш участок, и с похожими характеристиками. Можно пользоваться любыми ресурсами, публикующими объявления о продаже участков.Порядок оспаривания кадастровой стоимости:Подготовьте отчет о рыночной стоимости.Подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, сопроводив его отчетом и правовыми документами на участок (рассмотрением заявлений занимаются комиссии при Росреестре, с 2020 года – бюджетные учреждения, занимавшиеся ее определением).Получите решение о результатах пересмотра КС.При положительном решении данные ЕГРН о кадастровой стоимости будут изменены.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости

Поэтому каждый собственник должен хорошо разбираться в том, какая именно стоимость должна им учитываться для тех или иных целей.

Наиболее важными считаются показатели рыночной и кадастровой стоимости. Рыночная стоимость представлена ценой, которая может определяться оценщиками или владельцами квартир или домов, для чего учитывается имеющийся спрос на жилье и цены, предлагающиеся конкурентами. К особенностям этого показателя относится:

  1. на показатель оказывают влияние различные рыночные условия и факторы;
  2. при его определении используются разумные и обоснованные доводы;
  3. он рассчитывается непосредственно владельцем жилья, для чего он анализирует схожие предложения на рынке;
  4. не является постоянным, поэтому меняется со временем, причем может кардиально скорректироваться за короткий промежуток;
  5. применяется при различных сделках, предполагающих продажу жилья, передачу его в залог, обмен или иные схожие действия.

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной?

Ответы в этом видео: На этот показатель влияет множество факторов, к которым относится:

  1. политическая обстановка в стране;
  2. сезон;
  3. особенности строения и его износ;
  4. этаж, на котором располагается квартира;
  5. квадратура недвижимости;
  6. издержки, понесенные на этапе строительства;
  7. курсы валют;
  8. качество и привлекательность имеющегося ремонта;
  9. наличие предметов обстановки и техники.
  10. место расположения объекта и развитость близлежащей инфраструктуры;

Другим важным показателем для любой квартиры или дома считается кадастровая стоимость.

Что такое инвентаризационная стоимость? Как ее определить? Ответы смотрите по ссылке. Она рассчитывается исключительно государственными органами, поэтому не учитываются индивидуальные параметры каждой недвижимости.

К особенностям ее относится:

  1. за счет него обеспечивается возможность рассчитать размер налога на имущество;
  2. установкой ее занимаются исключительно кадастровые оценщики,обладающие лицензией на работу и сотрудничающие с государственными органами, предоставляющими им работу;
  3. расчет этого значения регламентируется многочисленными законодательными актами;
  4. для расчета и оценки применяется массовый способ;

Как пенсионеру получить налоговые вычеты по закону? Смотрите тут.

  1. в процессе расчета используются сведения, содержащиеся в реестре недвижимости;
  2. устанавливается значение на определенный период времени, в течение которого остается неизменным, причем корректируется ежегодно или раз в 5 лет.

Использование кадастровой стоимости квартиры для исчисления налога на недвижимость. На кадастровую стоимость влияет множество факторов, к которым относится:

  1. средний доход граждан;
  2. рыночная цена на объект;
  3. цена, устанавливающая на земельные участки, где осуществляется строительство многоквартирных или частных домов;
  4. расположение объекта и оформленная форма собственности;
  5. экономическая ситуация в регионе или в стране в целом;

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости.

А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше.

Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости.

В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным.

Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону.

Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога.

К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает. При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости

они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки. Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета. Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы.

В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки. В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости. Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения.

Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости. Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса. Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога. Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при: Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения; Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;

Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам.

В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  1. Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  2. Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  3. Проведение приватизации государственных объектов;
  4. При продаже земли для определения налога;
  5. В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами. Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году.

Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости. Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  1. Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  2. Форма собственности;
  3. Особенности рельефа местности;
  4. Условия продажи;
  5. Категория и тип недвижимости;
  6. Состояние недвижимости.
  7. Особенности расположения участка;
  8. Территориальное расположение;

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления.

Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Если есть обременения – документы о них;
  2. План межевания;
  3. Кадастровый и технический паспорт;
  4. Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  5. Документы по аренде (договор и выписка);
  6. Правоустанавливающие бумаги;

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица. В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?